Affordabilty: poter vivere degnamente
Poter mangiare, vestirsi, studiare, svagarsi, soprattutto abitare. E aver diritto a tutto questo anche se per qualche ragione (l’età, una malattia, una gravidanza, la disoccupazione) il lavoro manca.
Al centro dell’affordability c’è la casa perché è il luogo che contiene tutte le altre: contiene la salute, fisica e mentale; contiene la possibilità di non essere soli, o di stare soli quando se ne ha bisogno; è il luogo a partire dal quale si costruiscono reti sociali e identità. La casa oggi manca perché viene trattata come merce di scambio, e si è andato perdendo il primato del valore d’uso.
Nel maggio del 2023 lo ha raccontato la famosa “protesta delle tende” cominciata a Milano e diffusasi in molte città universitarie: gli studenti reclamavano una casa, non per speculazione, non per affittarla a city users o turisti di passaggio, bensì per viverci.
Negli ultimi anni in Europa i prezzi delle case sono aumentati del 53% e gli stipendi non sono andati di pari passo. Secondo i dati Ocse e Istat, al netto dell’inflazione i salari sono fermi da oltre trent’anni. Ad affrontare il problema dell’abitare in Europa sono, da più di un secolo ma oggi con rinnovata urgenza, le cooperative: gestiscono infatti una parte consistente dell’edilizia sociale, attraverso modelli che mescolano risorse pubbliche e capitale privato a profitto limitato, provando a mettere gli alloggi al riparo dalla speculazione.
Alle origini dell’abitare cooperativo
La Cooperativa Edificatrice La Previdente nacque fra la primavera e l’estate del 1903 all’interno della Società Operaia di Cinisello Balsamo, con lo scopo, diceva lo Statuto, di «acquistare terreni e costruire case d’abitazione per i lavoratori, e in genere tutto quello che è rivolto al benessere e al miglioramento della classe lavoratrice». Si fondava sulla tradizione socialista della proprietà indivisa, secondo cui tutti i soci sono proprietari dell’immobile e anche del singolo appartamento, e un socio, o una famiglia socia, ne ha “diritto di godimento”. Il primo mattone venne posato ad aprile di quell’anno e fu terminato in autunno: era una casa di ringhiera a due piani, fatto di bi e tri locali affacciati sugli stessi ballatoi e attorno allo stesso cortile, incarnazione di un principio pratico e concreto di condivisione.
È in questa storia che ha le sue radici la cooperativa UniAbita, fondata ufficialmente nel 2010 ma innestata in questa lunga storia di mutualismo. È membro di Legacoop e oggi opera a Sesto San Giovanni, Monza e Milano e si occupa sia di affitto, o più precisamente di godimento, sia di vendita.
«Nel corso della sua storia la cooperativa ha realizzato 40 palazzi, per un totale di 3000 alloggi che vengono affittati a un canone concordato e calmierato, che resta uguale per tutta la vita del socio inquilino» racconta Pierpaolo Forello, presidente della cooperativa. Si occupano dell’intero processo: dalla selezione dei soci e dalla formazione delle graduatorie per l’assegnazione degli alloggi, fino alla gestione e manutenzione dei caseggiati, promuovendo al contempo lo sviluppo di comunità attive e partecipi: «Questo per noi è uno degli aspetti più importanti, ma col tempo si è fatto più difficile.
Fino a qualche decennio fa il cooperativismo era molto radicato negli abitanti, la cooperativa doveva solo sostenerlo. Oggi, invece, è necessario un impegno costante per riattivare la socialità: il nostro è un lavoro controculturale, cerchiamo di ricostruire relazioni di fiducia ma non è sempre facile». Poi a volte la realtà sorprende, e quando durante il Covid la cooperativa si è premurata di controllare che nessuno venisse lasciato solo, hanno scoperto che molti caseggiati si erano già auto-organizzati, con i giovani che aiutavano gli anziani.
Anche per quanto riguarda la costruzione e la vendita, le cooperative ragionano secondo principi diversi da quelli dominanti in una città come Milano. Acquistano aree da rigenerare, quando necessario si occupano della bonifica e le trasformano in nuove residenze, evitando così nuovo consumo di suolo.
Lavorano insieme al Politecnico di Milano all’efficientamento energetico, sia delle case in costruzione che delle ristrutturazioni, e alla costruzione affiancano opere di rigenerazione urbana: spesso piazze, ma a Sesto San Giovanni è stato aperto anche un parco ad uso pubblico. I soci sono composti da un grande zoccolo duro di anziani, ma ora sempre più stanno subentrando nuove generazioni, fra milanesi che si spostano fuori città e storie di migrazione da Sud America, Centro e Nord Africa, Sri Lanka.
Oggi però i costi di costruzione a Milano rendono quasi impossibile un’edilizia a prezzi calmierati: «dovremmo uscire con prezzi troppo alti e non è quello che ci interessa, preferiamo allora lavorare su Cinisello e Sesto. Per questo servirebbe un piano casa nazionale che non si limiti a rispondere all’emergenza, ma che costruisca un sistema stabile nel tempo, capace di tenere insieme accessibilità e sostenibilità».
Per un Piano Casa equo
E sono proprio queste le critiche che Legacoop muove al Piano Casa Italiano, presentato dal governo il primo maggio. Ne abbiamo parlato con Rossana Zaccaria, presidente di Legacoop Abitanti: «Partirei da questa considerazione: noi, come Legacoop Abitanti, promuoviamo già da due anni una proposta di politica abitativa in grado di essere all’altezza delle sfide poste dalla Commissione europea».
Nel 2025 la Commissione europea ha presentato un Piano per l’edilizia abitativa accessibile, incentrato sull’aumento dell’offerta abitativa, con la costruzione di 2 milioni di nuove case all’anno, ristrutturazioni energetiche sostenibili e contrasto alla speculazione immobiliare, attraverso la mobilitazione di investimenti pubblici-privati: «Il commissario Jørgensen ha detto che esiste un ampio spazio per investimenti di soggetti privati con un forte impatto sociale. Noi proponiamo da tempo una piattaforma capace di intercettare risorse europee e nazionali, attraverso una governance e strumenti di garanzia pubblici, in alleanza con soggetti limited profit».
A loro avviso, nel Piano Casa Italiano c’è una differenza sostanziale tra l’innovazione che si può — e si deve — costruire nel rapporto tra pubblico e privato e, invece, un processo di finanziarizzazione del settore. «Il primo problema riguarda l’uso delle risorse pubbliche, che ci sembra incoerente rispetto ai bisogni essenziali e alla tipologia di offerta necessaria. L’Italia avrebbe bisogno soprattutto di alloggi in locazione: oggi rappresentano appena il 13% del totale, mentre in Germania arrivano al 53,3%.
E servirebbero canoni sostenibili, pari a circa 80-90 euro al metro quadrato annuo. Questa priorità dell’affitto non c’è nel nel Piano Casa: si parla genericamente di alloggi in locazione, ma non sono previste quote minime: nel primo pilastro è prevista persino la valorizzazione/ vendita del patrimonio di edilizia pubblica, senza prevedere un aumento della stessa, nel pilastro – Fondo Housing Coesione – non sono menzionati vincoli alla locazione e parametri di affordability, nel terzo – edilizia integrata – pur in presenza di condizionalità, difficilmente i rendimenti attesi la renderanno percorribile».
Il secondo punto riguarda l’incoerenza con gli indirizzi europei: «Si rischia quindi di favorire processi di finanziarizzazione e l’utilizzo di risorse pubbliche per alloggi che, dopo alcuni anni, finiranno sul mercato. Per esempio, nel pilastro dedicato ai privati compaiono importanti indicatori relativi all’affordability, ma emerge soprattutto il primato della sostenibilità finanziaria. E sconti del 33% rispetto al mercato, in contesti come Milano, non sono sufficienti». Secondo Zaccaria, inoltre, «non vengono menzionati quei soggetti che, da sempre, in Italia e in Europa realizzano alloggi attraverso partnership pubblico-private ad alto impatto sociale. Questo non è in linea con il quadro regolatorio europeo (SIEG), che invece prevede questi attori tra i soggetti attuatori. Su questo faremo una battaglia importante, perché cambia la natura dei soggetti coinvolti e quindi la sostanza del piano. Sembra che tutti parlino della stessa cosa quando si dice “partnership pubblico-privato”, ma bisogna capire quale pubblico, quali privati e con quali regole».
Infine, c’è il tema delle dimensioni dei progetti e degli aspetti urbanistici: «Si prospettano interventi guidati da grandi player, con deroghe urbanistiche per progetti superiori al miliardo di euro, con una forte incongruenza rispetto al tessuto urbanistico italiano perché vengono esclusi progetti di piccola e media scala, come quelli delle nostre cooperative, che invece – se aggregati e sostenuti da diverse tipologie di risorse – possono produrre risultati molto importanti. Questa impostazione è molto diversa e si rischia una deregulation orientata a favorire gli investitori esteri. Si tratta di un piano che appare affine, nelle parole, a ciò che noi diciamo da anni, ma che nella sostanza è del tutto diverso».
E come osserva Pierpaolo Forello di UniAbita «se siamo qui da più di 130 anni è perché questi modelli funzionano», con in mente uno scopo semplice e preciso, che è poi il nucleo dell’affordability stessa: “tutto quello che è rivolto al benessere e al miglioramento della classe lavoratrice”.
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