La casa pubblica è una risorsa strategica

Che cosa insegna l’Europa  

La prima riguarda l’efficacia delle politiche. Tra i molti strumenti utilizzati per contrastare la disuguaglianza abitativa – contributi all’affitto, incentivi fiscali, sostegni al reddito, regolazione dei canoni – quello che produce gli effetti più stabili e meno distorsivi è la disponibilità di uno stock abitativo sottratto almeno in parte alle dinamiche del mercato.

La grande rassegna della letteratura realizzata all’interno del progetto europeo HouseInc mostra come un’offerta strutturale di alloggi sociali rappresenti uno degli strumenti più efficaci per migliorare l’accessibilità della casa senza generare gli effetti collaterali che possono accompagnare altri interventi, come l’aumento dei prezzi indotto dai sussidi alla domanda.

Quindi, avere una quota significativa di edilizia residenziale destinata all’affitto a canoni sociali è un patrimonio non solo da non dispendere, ma che occorre difendere e, perché no, allargare.

La seconda evidenza è che la politica abitativa funziona solo quando smette di essere solo una politica della casa in senso stretto. Altre evidenze dello stesso progetto di ricerca mostrano che le esperienze europee più efficaci integrano gli interventi sull’abitare con rigenerazione urbana, servizi di prossimità, politiche del lavoro, salute, scuola e inclusione sociale.

La casa diventa così una piattaforma attraverso cui costruire opportunità, non semplicemente un tetto sotto cui vivere. Quando invece viene affrontata come un compartimento separato, perde gran parte della propria capacità di produrre coesione e finisce spesso per costare di più, sia economicamente sia socialmente.

La terza evidenza riguarda la governance. Le soluzioni che funzionano meglio sono quelle guidate da amministrazioni locali capaci di coordinare soggetti diversi e di coinvolgere gli abitanti nella progettazione e nella gestione degli interventi. La differenza, più che nella disponibilità di uno specifico strumento finanziario, sta nella qualità delle istituzioni che governano i processi nei contesti e nella capacità di costruire partnership stabili tra pubblico, privato sociale e comunità locali.

Il caso italiano  

E l’Italia? Com’è messa in questo quadro?

Nel nostro Paese il modello originario dell’edilizia residenziale pubblica nasceva da un equilibrio tra contributo dello Stato, delle imprese e dei lavoratori, secondo l’impianto della Gescal. Nel tempo quel modello si è progressivamente trasformato in un sistema prevalentemente pubblico, affidato agli ex IACP, oggi Aler, Ater, Acer e agli altri enti regionali di gestione, proprietari (o gestori) di un patrimonio senza però le leve per gestirlo in modo economicamente e socialmente sostenibile.

Le premesse con cui abbiamo costruito questo modello oltre 20 anni fa si sono dimostrate inconsistenti, a partire dalla scarsa capacità di prevedere come sarebbe evoluto il profilo degli inquilini in un contesto in cui le fragilità aumentano e gli strumenti di risposta diminuiscono: mentre aumentavano la complessità sociale degli inquilini e le aspettative nei confronti dei gestori, gli investimenti si sono progressivamente ridotti.

Per oltre vent’anni non si è praticamente costruito nuovo patrimonio pubblico e, spesso, la vendita di una parte degli alloggi è stata utilizzata non solo per finanziare la manutenzione straordinaria, ma perfino quella ordinaria.

Così si è progressivamente eroso uno dei principali patrimoni di resilienza sociale che, pur non senza contraddizioni, ha caratterizzato uno dei pilastri del modello di coesione sociale del ’900.

Le ragioni sono molteplici: la riduzione della spesa per infrastrutture sociali, la crescente diffidenza verso l’edilizia pubblica, identificata sempre più con degrado e marginalità, e la scelta di affidare prevalentemente al mercato e a iniziative private il compito di rispondere ai nuovi bisogni abitativi.

Per questo motivo i 900 milioni del Piano Casa nazionale destinati al recupero degli alloggi pubblici oggi inutilizzati rappresentano una risorsa importante. Ma rischiano di essere soltanto un intervento emergenziale se non saranno accompagnati da una strategia più ambiziosa. Il vero nodo non è soltanto recuperare gli appartamenti vuoti: è ricostruire la capacità amministrativa, tecnica e finanziaria dei soggetti che quel patrimonio dovranno gestirlo nei prossimi decenni, affinché l’emergenza vuoti non si ripresenti ovunque tra 5 anni. Per farlo, serve reinventare i “business model” di queste aziende.

La ricerca di sostenibilità dell’abitare pubblico difficilmente può essere trovata nei trasferimenti dalla fiscalità generale, pressata da incombenze destinate nel prossimo futuro ad essere sempre più voraci (interessi sul crescente debito pubblico in un paese che invecchia e che, quindi, vede crescere la spesa per pensioni e quella di salute). Pertanto, servono gestori che tornino a essere anche sviluppatori: capaci di costruire, rigenerare, amministrare, diversificare l’offerta abitativa e generare economie interne sufficienti a ridurre la dipendenza dai trasferimenti pubblici.

Una maggiore articolazione dell’offerta – capace di rispondere non solo ai nuclei in condizioni di povertà estrema, ma anche a quella fascia grigia fatta di lavoratori, giovani, famiglie numerose e nuovi residenti esclusi dal mercato privato – rafforzerebbe contemporaneamente la sostenibilità economica e quella sociale del sistema.

Una sfida ancora aperta 

Questa prospettiva rischia però di essere resa più difficile dall’evoluzione del quadro europeo. Una separazione troppo rigida tra affordable housing e social housing (introdotta dalla Decisione della Commissione Europea n. 2630 del 16 dicembre 2025) mentre agevola gli operatori economici che vogliono fare edilizia per la cosiddetta fascia grigia senza rinunciare a ripagare il capitale investito (grazie alla possibilità di ricevere forme dirette o indirette di risorse pubbliche), rischia di confinare i gestori di patrimonio abitativo davvero sociale (come l’ERP per l’Italia) fuori dalle già modeste opportunità di moderata marginalità che potrebbero invece essere provvidenziali.

Molte esperienze europee dimostrano, infatti, che la sostenibilità va cercata dentro sistemi ampi e capaci di garantire un’offerta diversificata, capace di ospitare bisogni differenti e di mantenere un equilibrio economico solido e duraturo senza rinunciare alla propria missione sociale. Se costruiamo il silos dell’abitare per i poverissimi, il rischio è di non riuscire a finanziarlo nel medio periodo.

La priorità per la casa pubblica, dunque, non dovrebbe essere soltanto recuperare gli alloggi oggi sfitti. Dovrebbe essere proteggere e sviluppare quello stock di edilizia pubblica e sociale che rappresenta una delle principali infrastrutture del welfare contemporaneo. Ma anche, investire in una rinnovata rete di gestori e sviluppatori di edilizia pubblica e sociale, capaci di affrontare e vincere la sfida di un abitare più inclusivo, attraverso la capacità di integrarsi con altri player delle politiche pubbliche (a partire dal lavoro al welfare) e di partecipare in modo attivo alla gestione delle città e dei quartieri.