Il futuro di Milano – e del Paese – passa dalla ricostruzione di una regia pubblica, dalla collaborazione con il privato e il terzo settore, e dalla capacità di restituire valore sociale alle politiche urbane.

Il problema è complesso ed attraversa diverse dimensioni della politica e delle politiche. Non esistono soluzioni semplici e nessuno dei soggetti può pensare di contribuire ad affrontare il problema concentrandosi solo sul proprio campo di attività.

Solo attraverso una nuova alleanza per la casa, che metta al centro la casa abbordabile, a partire da principi di equità, trasparenza e responsabilità, sarà possibile restituire a Milano la sua vocazione più autentica: essere una città abitabile, aperta e inclusiva per tutti. 

Per invertire davvero la rotta, servirebbero risorse a disposizione del pubblico che al momento non sono rese disponibili. Occorre quindi usare ogni leva possibile sia per rivendicare le risorse pubbliche necessarie, sia per redistribuire almeno una parte dei (degli extra) profitti che l’attrattività di Milano, intesa come sistema, ha saputo generare.

Un primo passo per garantire alla città la coesione e l’integrazione di cui non può fare a meno, perché il tessuto urbano continui a rappresentare un virtuoso esempio di mix sociale e di capacità d’inclusione.

Il problema riguarda soprattutto Milano e alcune grandi città

Bisogna riconoscere innanzitutto che il problema non è affrontabile se non se ne riconosce la specificità.

Riguarda Milano in primo luogo per la sua grande e molteplice attrattività: perché attira per la buona offerta di lavoro, perché le sue università attirano studenti da tutto il Paese e dall’estero, perché da Expo 2015 è diventata una destinazione turistica; perché l’insieme di questi elementi hanno reso attrattivo e alimentato l’investimento immobiliare rivolto alla vendita per fasce medio-alte del mercato; per la scomparsa di un investimento pubblico nell’edilizia sociale; per la dismissione del patrimonio originariamente messo in affitto di enti previdenziali ed assicurativi; per la resistenza all’affitto da parte della piccola proprietà immobiliare, anche a causa della costante crescita dei valori immobiliari che fa preferire soluzioni (sfitto o affitti brevi) che consentono una immediata disponibilità del bene per potersi avvantaggiare attraverso compravendite della continua crescita dei valori di mercato.

Diverse sono le dimensioni che spingono verso una trasformazione del bene casa in un asset alla cui continua valorizzazione è interessato un blocco sociale che lega i fondi di investimento internazionali agli imprenditori del settore ed ai piccoli proprietari. Un asset di tipo sostanzialmente finanziario che un patto tacito basato sulla convenienza spoglia del suo contenuto sociale. 

E tutto questo si confronta con i bassi salari che caratterizzano la situazione italiana e condizioni del lavoro precario soprattutto giovanile.

Oltre a Milano sono colpiti dalla crisi abitativa città come Roma, Bologna, Venezia, Firenze o Napoli, in ogni caso generalmente grandi città, oltre a centri a forte vocazione turistica.

È utile dunque ripartire da Milano.

Servono più risorse ma non solo

Il problema delle risorse è naturalmente centrale. Dalla fine degli anni ’90 del secolo scorso si è interrotto l’unico flusso consistente alimentato dai contributi GESCAL del lavoro dipendente e da allora non vi è più stato un canale di finanziamento nazionale se non episodico.

Il governo attuale ha annunciato un Piano Casa con un finanziamento pluriennale che a seconda delle dichiarazioni del governo varia dai 600 ai 900 milioni per tutto il Paese. Uno stanziamento decisamente inadeguato. Ma la Presidente del Consiglio ha parlato di un Piano decennale con finanziamenti più consistenti. Sarebbe molto importante uscire da una logica fatta di finanziamenti occasionali legati ad emergenze specifiche. Una logica che impedisce di programmare e quindi di proporre progetti efficaci.

Anche la Commissione Europea ha per la prima volta messo il tema dell’housing tra le principali preoccupazioni dei Paesi europei ed ha approvato una Comunicazione che ha il titolo ambizioso di “The European Affordable Housing Plan”; un piano articolato in 4 pilastri: 1) Incrementare l’offerta; 2) Mobilitare gli investimenti; 3) Fornire supporto immediato durante la definizione delle necessarie riforme; e 4) Proteggere le fasce più deboli. Ognuno dei pilastri prevede specifiche azioni che putano alla creazione di una piattaforma di scambio di idee, messa a disposizione di finanziamenti e buone pratiche, che consentano una mobilitazione comune degli attori e dei Paesi.

Si tratta di una novità importante nel merito e nel metodo. Nel merito perché è la prima volta che la Commissione entra in un campo di competenza proprio degli stati membri. Nel metodo per l’organicità della proposta e per l’approccio che parte dalla necessità di articolare lo sguardo sulla domanda e coinvolgere tutti gli attori che possono contribuire ad attaccare il problema.

Dare priorità all’Edilizia Residenziale Pubblica

Nell’uso delle risorse la priorità va data all’intervento pubblico a favore dei soggetti più fragili.  Un intervento la cui limitatezza o mancanza ha avuto le conseguenze più gravi sul piano della tenuta del corpo sociale aggravando i problemi di povertà.

La realizzazione di residenze sociali destinate alle fasce più deboli deve essere una priorità effettiva, alla quale vanno necessariamente destinate importanti risorse pubbliche.

Risorse sono anche necessarie, come avviene negli altri paesi, per la cura del patrimonio pubblico che a causa dei canoni molto sociali, impedisce una manutenzione programmata e produce come effetto perverso lo sfitto di alloggi pubblici, tenuti vuoti per l’impossibilità di riassegnarli a causa delle situazioni di degrado. 

Su questo i soggetti del terzo settore, come hanno già dimostrato nel recente passato, possono agire da supporto per evitare di lasciare una parte consistente del patrimonio pubblico inutilizzata. Tuttavia, le diverse soluzioni generate dal partenariato pubblico-privato difficilmente potranno rispondere ai bisogni delle fasce più fragili, per le quali è necessario soprattutto un impegno pubblico. 

Questo tema merita una riflessione a sé: occorre chiarire quale modello di offerta promuovere e, di conseguenza, a quale idea di città tendere. Serve una visione complessiva, capace di definire con precisione cosa significhi “più case a  canone sociale”, tenendo conto che ogni intervento abitativo dovrebbe contribuire alla costruzione di quartieri misti, accessibili, serviti e relazionali, evitando la concentrazione territoriale delle fragilità, fonte di notevoli problemi sociali e gestionali. In mancanza di risorse pubbliche a fondo perduto sufficienti per realizzare e mantenere gli alloggi sociali, la mixité abitativa può rappresentare, oltre che un valore sociale, un elemento di equilibrio economico per il gestore pubblico.

Risorse ulteriori per interventi di nuova realizzazione o risanamento del patrimonio pubblico possono venire anche dalla vendita attraverso la messa a gara di aree o immobili non residenziali di proprietà delle amministrazioni comunali appetibili per il mercato immobiliare, destinando i proventi a specifici progetti di housing.

Il contributo del privato sociale 

Il privato sociale può svolgere un ruolo essenziale per rispondere alla domanda di quella vasta area grigia di domanda che non può accedere, né all’ERP né all’offerta di mercato.

È rivolta a quei “lavoratori essenziali” di cui parla anche la Comunicazione della Commissione Europea, costituiti da “insegnanti, personale infermieristico, vigili del fuoco, forze dell’ordine” ma potremmo aggiungere addetti ai servizi dal trasporto locale ai servizi civici. 

Più in generale la divaricazione della forbice tra prezzi delle abitazioni, affitti e salari ha teso ad escludere dall’accesso alla casa non solo quelle categorie ma anche la popolazione più giovane che costituisce una componente fondamentale della dinamicità e della coesione di una città.

L’ERS risponde ai bisogni di nuclei con redditi compresi indicativamente tra i 20.000 e i 40.000 euro, che non riescono ad accedere né all’edilizia pubblica tradizionale né al mercato libero.

Sgomberato il campo dall’equivoco che quello che in Italia viene chiamato “social housing”, l’ERS, possa sostituire l’ERP, va comunque considerato il ruolo importante che questo comparto, fatto di soggetti del terzo settore, cooperative, fondazioni, può svolgere non solo, come già accennato, per intervenire sullo sfitto pubblico, ma anche per dare risposta ad una 

fascia crescente della domanda. 

Anche le aziende pubbliche della casa potrebbero essere considerate tra i soggetti abilitati ad interveniresull’ERS anche per proporre nei propri interventi mix più sostenibili dal punto di vista sociale ed economico.

Dopo il Covid, e a causa dell’instabilità internazionale dovuta anche alle guerre, i costi di costruzione sono cresciuti molto rapidamente mettendo in crisi la possibilità di questi soggetti non profit di proporre il proprio contributo secondo le consuete modalità con le quali hanno fino ad oggi operato. Occorre dunque un impegno in termini di supporto pubblico e di innovazione dei modelli di intervento.

In questo comparto sono presenti diverse forme che vanno dalla cooperativa per la vendita, alla cooperativa a proprietà indivisa, all’intervento di fondi immobiliari sociali che offrono affitto temporaneo o permanente.

Tutte queste forme possono contribuire a dare risposta all’emergenza casa e tutte hanno bisogno di sostegno e di innovazione per reagire alla crisi attuale.

Priorità all’affitto

Gli elevati costi di costruzione rendono il salto necessario per accedere all’acquisto della casa insostenibile per molte famiglie.

Per rispondere alla domanda più consistente di quella che ormai è comunemente definita “area grigia” è necessario sostenere prioritariamente l’affitto e tutte le forme che non richiedono la mobilitazione di un capitale iniziale per poter accedere alla casa. 

I soggetti che offrono queste condizioni, cooperative a proprietà indivisa e fondi immobiliari sociali, potrebbero essere sostenuti con fondi rotativi e di garanzia che consentano il consolidamento in perpetuo della locazione a prezzi calmierati.

La cooperazione tradizionale a proprietà divisa, che pure svolge una funzione in questo quadro, può essere sostenuta soprattutto con la messa a disposizione di aree sempre più care e poco accessibili nel contesto urbano.

Il ruolo del privato

Le trasformazioni urbanistiche di Milano sono attualmente bloccate o rallentate per l’impatto delle indagini giudiziarie. Si può sperare che una volta concluse le indagini e adeguati gli strumenti secondo quanto il Comune stesso ha indicato in questa fase, le attività possano riprendere. 

L’allarme generale che viene da più parti sulla crisi abitativa e sulle conseguenze per la stessa attrattività della città debbono rendere anche gli operatori privati partecipi di questa alleanza. Ciò significa abbassare le aspettative di rendimento dei propri investimenti, superare l’opposizione che fino a oggi hanno espresso alla richiesta da parte della amministrazione di riservare in ogni intervento quote di ERS e di ERP, diventando soggetti attivi per il trattamento del problema, in collaborazione con i soggetti del terzo settore.

Allargare lo sguardo alla città di fatto: i trasporti come politica della casa

Un importante ostacolo a un trattamento efficace del problema è la sua limitazione entro i confini del Comune di Milano, dove le aree sono costose ed in via di esaurimento.

Si è già detto del tacito patto di convenienza che spinge sempre più in alto i prezzi delle abitazioni dentro ai confini comunali. In questa chiave, anche guardando alle città Europee con le quali normalmente ci confrontiamo, diventa essenziale includere nelle politiche della casa la politica dei trasporti alla scala della regione urbana.

Trasporti efficienti, non affollati e confortevoli, possono favorire lo sviluppo di soluzioni abitative abbordabili e funzionali in un’area ben più vasta di quella che appartiene al territorio comunale. Per questo è necessario includere nell’alleanza per la casa istituzioni che governano le politiche dei trasporti e i comuni ben collegati della regione urbana milanese.

In conclusione, la risposta alla grave crisi attuale richieda un’alleanza tra una pluralità di soggetti pubblici, privati e del privato sociale, di livello centrale e locale. Affrontare una domanda abitativa articolata e differenziata richiede soluzioni diversificate e complementari. Solo un sistema integrato può affrontare in modo efficace un compito così complesso, garantendo continuità, qualità e sostenibilità delle politiche abitative.